我们不做‘包租户’，不做同质化竞争，我们树立科技创新的理念，针对珠宝企业发展瓶颈，为入驻企业量身打造一套生态服务系统，提供战略型服务，为珠宝企业转型升级保驾护航。

7月的深圳，骄阳似火，南海的咸湿空气让这个中国最具活力的年轻城市笼罩着一层令人难以躲藏的闷热感，正如它改革创新的高速率同样让那些安于守旧的人无法适应一样，不同的地理环境塑造、抚育着不同的城市人文气质。此刻，在罗湖水贝地区，曾经见证并亲历了中国黄金珠宝业30年发展神话的人们，正在再次见证这个产业的气质是如何因一系列的“景观工程”而被重新塑造。我们的供给侧样本分析报告，就从那栋名为“水贝壹号”的新建大厦开始。

老水贝的历史与现实：
交织着过往的辉煌与新的梦想

令老水贝人值得骄傲的是，他们可以称之为中国现代黄金珠宝业的代名词，这是历史赋予他们独一无二的印记。因为在他们的记忆深处，仅仅在十余年前，就在这片再普通不过的街区堪称破旧的厂房里，却产生着占据全国黄金珠宝市场70%份额的巨大经济价值，上万家企业集聚在这里，近30万人在这里追寻着创富梦、经历着挫折失败、忍受着蜗居的脏乱差……这里，成就了中国黄金珠宝业发展的奇迹，却也滋生着上至企业主下至普通打工族各式各样的困顿与迷茫。

这里的人们曾这样自嘲道：在最破旧的厂房里，却生产着最奢华、最贵重、最时尚的黄金珠宝首饰产品。这种巨大的反差，甚至让人们一度怀疑，黄金珠宝行业难道真的是个夕阳产业？至少，从当时的硬件环境来看，所谓夕阳产业似乎并不为过。

但作为罗湖区支柱产业之一，政府层面的产业战略规划及实施，并不因为外界的质疑而有所动摇。而在这片土壤上扎根、起家的珠宝企业家们，也仍然深情于这片土地。因为，他们不仅像地产商一样看重这片土地巨大的商业价值，更深知这里浑厚的产业基础才是其主业实现转型升级、抢占新风口的制高点。

当故事的主角黄鍵濠出现在记者面前时，你几乎难以肯定这个“80后”的年轻人就是深圳市水贝壹号投资发展有限公司的掌门人、翠绿集团的“宝二代”。被下属称为“濠哥”的他，几乎只有在水贝壹号的施工现场才能面见。从工地走来，一身朴素甚至随意的衣着，如果不是交换名片，你很容易就把黄鍵濠看做是一位再普通不过的建筑工地的小工。沉稳、内敛之中掩饰不住新生代企业掌门人的机敏、睿智，而潮汕企业家低调、务实、吃苦耐劳的优秀品质也同样在他的一言一行中不经意间表露出来。在他的眼里，政府对水贝片区黄金珠宝产业的“腾笼换鸟”工程，实际上就是通过软硬件设施的更新改造，带动整个产业的转型升级，这其中孕育着巨大的商业价值，而并不仅仅是地产价值。“我们不做‘包租户’，不做同质化竞争，我们树立科技创新的理念，针对珠宝企业发展瓶颈，为入驻企业量身打造一套生态服务系统，提供战略型服务，为珠宝企业转型升级保驾护航。”

淘汰落后产能，实现市场出清，也只有通过市场的手段才最为经济、有效。实际上，虽然业界对黄金珠宝产业通过转型升级来占据价值微笑曲线的顶端早已形成共识，但在过去的“黄金十年”，在金价红利的“催眠”中，整个黄金珠宝产业的转型升级一次次停留在口号上，行业深刻变革的内生动力被消耗在扩张式、粗放式发展中。彼时，客观而言，环境倒逼的临界点并不具备生成条件。但到2014年，国际金价的断崖式下跌宣告了“黄金十年”的终结。及至此后，宏观经济的下行，加速了行业经济的整体走低，业界正面遭遇了一场空前的危机。而重灾区莫过于位于产业链核心地带的罗湖水贝片区。

此时，环境倒逼的改革临界点真正到来。显然，低质低效的粗放式发展模式所累积的一系列风险在此间一如开启的潘多拉魔盒，逐一释放其“恶果”。业态升级，必须有相应的软硬件环境来承载，而软硬件设施的改造也只有通过推动业态升级，才能转换并发挥其本身的价值、功能。行业形势的低迷，不断加剧的淘汰、洗牌，实际上正是市场经济规律的自我调适，客观上加速了行业的市场出清，一定程度上降低了改革成本。或许是巧合，水贝片区的物业改造自去年始进入了拆除、清退、建设的集中期。老水贝曾经破旧，甚至脏乱差的景象在机械的轰鸣中从人们的记忆中被逐渐抹去，蓝图中的新水贝也正随着一座座开建中的物业大厦的拔地而起而逐渐清晰地呈现在人们的眼前。

新水贝的使命：
产业升级谁来承载？

东起翠竹路，西至文锦北路，南起水贝二路，北至太白路，在这片区域内，金展珠宝广场、水贝总部大厦，以及由水贝金座、水贝银座、水贝壹号、兴龙黄金珠宝大厦、吉盟国际大厦、特力珠宝大厦、特力珠宝大厦二期组成的特力-吉盟黄金珠宝产业园等在建或完建的项目无疑将成为水贝地区一道新的城市风景线。但业界更关注的是，这几栋体量巨大的建筑，能否撑起水贝黄金珠宝产业转型升级的历史重任？

“水贝壹号作为特力-吉盟产业园区7个高端商业综合体之中的双子座大厦，位于园区核心腹地，与地铁口连通，特别是该建筑裙楼的以黄金为主题的定位，无疑是其差异化核心竞争力的体现，这对进驻其中的黄金珠宝企业而言，或将为企业的升级起到很好的助推或孵化作用。”一位当地业者评价道。虽然黄鍵濠认为因时机未到而不便过多透露水贝壹号的核心秘笈，但从目前公布的相关信息来看，一些业者分析指出，不难判断水贝壹号很可能将以黄金为核心，打造一个垂直化、全产业链的黄金生态体系。

“对比整个水贝珠宝行业，虽然各类型的珠宝业态琳琅满目，市场发展也是参差不齐，但综合了所有珠宝特性后，我们仍然认为黄金有着无比广阔的发展空间。”黄鍵濠认为，一方面，黄金市场交易价格公开透明，特别是实物交易长久以来都受到老百姓的青睐。另一方面，黄金的金融投资属性日益凸显，特别是近年来随着股票、债券等投资市场的风险越来越大，黄金投资已经成为人们分散风险、合理配置资产的优质选项之一，其投资价值更加突出。“水贝壹号有翠绿集团在黄金产业链上的优势地位作保障，同时凭借我们在黄金行业积淀下来的很好的品牌效应，将水贝壹号打造成以黄金为主的全生态平台，是我们企业的历史使命，这也是我们与认同翠绿使命价值的合作伙伴进行长期密切合作的基础共识。”对于30多岁的黄鍵濠而言，当他一字一句地很认真地说出“历史使命”一词时，企业责任的传承与使命担当，无疑已在这位年轻人的心中烙下了深深的印记。

据相关资料显示，水贝壹号由四层商业裙楼和A、B两栋塔楼组合而成。其用地属于“特力—吉盟黄金首饰产业园”升级改造规划项目的04号用地，也是“布心珠宝产业园区”的核心腹地。水贝壹号位于深圳市罗湖区水贝二路，项目北邻布心路及水贝地铁站，交通便利，塔楼视野开阔；南邻市政绿化带及泊林花园住宅区，景观资源优越；西侧为文锦北路，紧邻洪湖公园；东侧为贝丽北路，是进入项目的重要道路。项目占地6300平方米，总建筑约7.2万平方米，总体规划包括3.4万平方米的双子星塔楼以及2.1万平方米的珠宝主题商业区，其中超过3万平方米的全球黄金专题交易中心是集品牌展销、休闲、旅游、体验于一体的黄金主题商业新业态。据介绍，该区域未来将以水贝为核心，辐射至香港、台湾、澳门乃至全球。显然，独特的区位优势已经让水贝壹号项目有了先声夺人的姿态。

而在目前可知的规划中，水贝壹号裙楼意图打造一个以黄金为主题的产业细分市场，包括黄金珠宝交易、黄金珠宝创意研发设计、黄金珠宝培训基地、黄金珠宝鉴定中心、黄金金融、物流配套等。除此之外，项目方还计划引进餐饮、文化娱乐休闲等多功能主题体验式项目。据悉，正在筹建的超过6000平方米的水贝美食广场，已经引进了众多国内外知名餐饮品牌。据水贝壹号相关人员介绍，水贝壹号很多诸如此类的其它业态形式也在紧锣密鼓的筹划和建设中。

对比整个水贝珠宝行业，虽然各类型的珠宝业态琳琅满目，市场发展也是参差不齐，但综合了所有珠宝特性后，我们仍然认为黄金有着无比广阔的发展空间。

“几年前，在水贝街区想找一家快餐店解决午餐问题都很难，因为餐馆都陆续被珠宝店铺‘排挤’出去了。”一个偌大的产业集聚区，竟然连餐饮服务都无法配套，曾经“吃饭难”的问题相信已成为上至公司高管下至普通员工的集体记忆。在铺面资源紧张的背后，更深层次的问题则是老旧工业区的空间约束，已无法承载产业自发集聚之后的升级发展，随之而来的则是交通、社会治安、环保等一系列矛盾的叠加出现。软硬环境的低劣，必然会不断侵蚀、消耗当地的社会治理成效，从而制约产业集聚区的效益产出。

珠宝业供给侧改革：
并非一道简答题

“未来的5到10年，通过城市更新改造，政府将累计完成固定资产投资2500亿元，计划新开发产业及配套空间2230万平方米，将再造一个新罗湖，力争到2020年，实现本区GDP2600亿元。”显然，在罗湖区经济转型升级的大棋局中，空间环境的改造是其着墨的重点之一。而在近期发布的罗湖区黄金珠宝产业供给侧结构性改革规划初步方案中，则对水贝片区的硬件设施改造提出了更为具体的目标：“开展珠宝集聚地环境优化工程。做好城市更新改造项目规划，形成特点鲜明，产异化发展的空间布局。做好布心路下沉、片区地下环道、增加地上微循环道路、扩大地上步行空间等道路交通规划和建设。做好片区城市景观设计和改造，以贝丽北路沿线为重点，打造独一无二的珠宝大道。”

据相关资料介绍，“水贝—布心珠宝时尚产业区”是罗湖区政府“十三五规划”重点打造的项目之一，3到5年后，随着项目的推进，将新增60万平方米珠宝主题商业面积，涅槃蝶变后的水贝将是国际珠宝市场的耀眼之星。而水贝蝶变的起点是政府2500亿元力推的首个旧改项目，共有7个高端商业综合体，园区地下商场、停车场将实现全部连通，总建筑面积超过40万平方米，预计入驻企业超过5000家。

如果仔细梳理水贝壹号的功能定位及其内部生态体系结构规划，不难发现，其敏锐的商机意识并非凭空而出、拍脑袋决定的，而是深刻地把握了产业发展大趋势及政府部门的战略规划。在上述供给侧改革初步方案中，区政府相关部门就罗湖珠宝产业历经10余年的发展，总结梳理出了五大问题：高端产业人才奇缺、产业空间布局不合理、珠宝企业普遍融资困难、行业封闭创新乏力、区域化竞争日趋激烈等。该方案指出，要围绕去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板，推动水贝-布心片区珠宝产业转型升级，由制造中心向“智造”中心转变，由量的增长向质的增长转变，由规模效应向品牌效应转变，由粗放型向专业化转变，由国内龙头向国际影响转变，全面促进产业向智能化、规范化、品牌化、专业化和国际化方向发展，打造珠宝总部集聚基地、珠宝展示交易中心、珠宝品牌营运中心、珠宝人才培育中心、珠宝设计研发中心等“一基地、四中心”产业格局。显而易见，水贝壹号规划中的各项功能平台，都能从政府的供给侧改革方案中找到其设计逻辑。

此外，本刊对罗湖区黄金珠宝产业转型升级所作的相关研究表明，水贝片区的产业定位和产业发展，不仅包括在产业链上的功能延伸，也包括对产业链中核心环节的配套支持。其中，对于目前的水贝珠宝产业来说，比较重要的是对其展厅功能和总部营运功能的支撑。制造业离不开配套服务业的支持，尤其是高水平专业化的专项服务，不仅可以为企业的经营提供极大的便利，也有助于提升其经营管理水平。目前，业内普遍的反映是，水贝在这方面还比较欠缺。

目前，水贝地区是珠宝生产企业总部的主要聚集地，产生了一定的“集聚效应”。但业内普遍认为，水贝距离真正意义上的“总部经济”还有一定的差距，仍然有着很大空间可以挖掘。目前的主要问题在于，水贝基地内的企业总部多数是区域性的生产企业，在全国范围内具有巨大影响的企业并不多，更是缺乏一线的国际品牌。总部经济对于区域发展可以提供很多帮助，一方面，总部的布局代表着高级管理人员和核心团队的到来，有利于汇聚高端人才和优势资源，并拉动区域内整体服务水平的提升；另一方面，总部经济代表着“现代人类高端智能的大规模极化与聚合”，有利于思想的汇聚，激发出更多商业创新。

当以水贝壹号为代表的相关物业项目在不断刷新这个地区天际线的时候，产业转型升级的历史使命或许就在这些玻璃幕墙的建筑中积蓄着新的动能。但黄金珠宝产业的供给侧结构性改革，不是一道简答题，更不是一家企业、一个地区所能完成的。