抓住国家供给侧改革的重要机遇，激发水贝地区珠宝行业发展变革的需求，才能增加珠宝行业有效供给。这是珠宝业界对水贝地区新建珠宝城发展潜力的预判。
 
2015年，资金断链、利润急剧下滑、关店潮等发展桎梏蜂拥而至，让曾经辉煌的黄金珠宝行业在困境中无助地挣扎。在经济放缓、金价下跌和银行收贷等内忧外患的冲击下，珠宝行业陷入了“寒冬期”，跳楼、破产、倒闭、关店等负面新闻层出不穷，既考验着企业的承受和应变能力，又拷问着行业信誉和道德底线。

这些各异现象的背后，聚焦在同一个核心上，即成本压力和经济效益之间的矛盾：一方面，黄金珠宝行业在2001年至2011年经历了10年高速发展期，一度吸引了众多业外人士的关注，珠宝行业的体量急剧扩大，实力越来越雄厚，但相继而来的是，企业的物业成本压力也随即出现跳跃式增长；另一方面，在国家经济增速放缓、珠宝业趋于饱和等背景下，黄金珠宝行业增长乏力，销售额急剧下滑，企业生存困境显现。

物业，这个在过去几年根本不会出现在珠宝行业牌面上的概念，如今成了很多数珠宝企业不得不仔细思考的一个问题。

借用一下狄更斯在其《双城记》中开篇的话：“这是最好的时代，这是最坏的时代。”当下的珠宝行业何尝不是如此。有业者表示，现在的珠宝行业虽然正在遭遇前所未有的挑战，但同时也是行业一次重要的调整机会。“这样的调整未必不是好事，就像人得了感冒一样，调整一下，免疫力自然就又提升了。”该业者说。

业界认为，短期来看，最近两年，水贝核心地带将出现八九栋体量达数十万平方米的珠宝大楼，加上水贝地区目前已经形成的20余座规模不一的珠宝交易中心，物业总容量大于企业总需求，形成相对过剩的局面自然是不可避免的。

长期来看，水贝地区新的珠宝城依旧具有巨大的发展潜力。抓住国家供给侧改革的重要机遇，激发水贝地区珠宝行业发展变革的需求，才能增加珠宝行业有效供给。这样不但可以缓解物业相对过剩之后可能招致的价格竞争，还将进一步为水贝地区珠宝行业的转型升级创造新的样板，打造新时期新常态下水贝珠宝行业新的业态。
 
物业相对过剩

10年前，深圳水贝珠宝一条街刚成立时，很多珠宝企业还只是小作坊，前店后厂模式。那时的水贝没什么知名度，商家抱团成了当时最符合水贝商业发展的模式。

而今，水贝向世界交出了一份闪亮的成绩单，聚集效应让水贝珠宝名扬国际，成了全国最大规模的珠宝产业集群。聚集效应的成功实践带动了商业地产的迅速发展，以凝聚商户名义拔地而起的珠宝交易中心不断涌现。据统计，水贝区域交易中心达到24个之多，仅2015年新增的商业面积就超过百万平方米。

“就目前而言，珠宝行业物业供过于求，相对过剩。再过3年，供应量将是目前的两三倍。现在市场行情并不好，供应量在增加，而需求方却没有增加，甚至还在减少。”雅诺信集团副总裁闫煊说。

深圳市水贝万山物业管理有限公司总经理陈晔平表示，行业的低迷令部分企业缩减规模，一些缺乏竞争力的珠宝企业被“洗牌”出局，不少传统珠宝交易中心出现了一定程度的空置率，从而造成物业相对过剩。“这种过剩是相对的，有不少珠宝企业正在积极寻求出路，不断开拓市场。”陈晔平说。

“企业缩减规模是物业出现不同程度空置率的重要原因之一。”深圳市甘露珠宝首饰有限公司招商经理王国辉说，“过去，有企业在水贝片区多个珠宝交易中心开设展厅。现在行业整体形势不好，这些企业开始缩减规模，撤掉部分地理位置相对不佳、销售业绩较差的展厅展位，很多珠宝城或交易中心便出现了空置现象。”

从市场规律看，当供大于需时，价格自然会下调。据了解，水贝地区一些老的交易中心纷纷下调了租金价格。据知情人士透露，有部分新的珠宝大楼在租金价格上可谓“大放血”。以写字楼租金价格为例，部分新的珠宝大楼内的企业租金价格低至100元/平方米·月，有的甚至更低，远远低于一些老的珠宝交易中心140元/平方米·月的租金价格。

而未来，珠宝城物业租金价格是否会出现整体调整，或可拭目以待。

“在供过于求的情况下，价格下跌是必然的。未来，这些物业价格下调到100元/平方米·月以下也未可知。同时，展厅价格也有部分的下调空间，价格会逐渐回归理性。这些珠宝城物业可能会把租金价格直接反应在数字上，也可能有变相的降价措施。”有业者表示。
 
为商户创造价值

“物业不能再简简单单地提供后勤管理服务，而应该主动迈进一步，走在商户前端，带领他们寻找潜在市场。”陈晔平说。

作为珠宝物业管理公司，提供相关的安保工作，整洁的环境卫生等服务，是其常态化的服务项目。而现在的物业管理公司必须要将触角伸向市场前沿，主动帮助商户寻找潜在客户，打通销售市场的渠道。

陈晔平认为，水贝地区最近新建成的及在建的很多珠宝大楼，加上一些传统的珠宝交易中心，物业同质化现象逐步显现。除了提供一般的硬件设施、日常管理服务等之外，珠宝物业未来的核心竞争力还是要放在个性化及超前意识的服务上。

王国辉表示：“按照以前固有的思维，商铺里面的一些破损需要维修，是商户自己的事情，物业只负责公共区域。现在，我们也有了很大的转变，积极主动为商户解决困难，包括商铺里面的维修事宜。作为物业公司，必须要急商户之所急，一切以实现商户利益最大化为目标。”

同时，正福国际还积极组织园区内入驻企业参加珠宝展，进一步扩大其展示、销售渠道。
 
创造新的需求力

在市场中，供给和需求是一个硬币的两面，人为刺激产生的需求不是真实需求。相对应地，满足这种非真实需求的供给也是无效的。浙江工商大学朱海在《供给侧改革—经济转型重塑中国布局》中提及，合格的供给主体在制造有效供给的同时，也在创造需求，发现需求。

珠宝业者认为，就深圳水贝地区的珠宝行业来讲，在珠宝城物业相对饱和的背景下，与之相配套的其他基础服务，诸如餐饮、物流、培训等新的供给，或许将成为水贝地区珠宝行业急需突破的端口。

东方金钰股份有限公司副总裁彭卓义表示，新的珠宝大楼的物业所有者也不用太过悲观。近期而言，水贝地区的珠宝大楼相对饱和，但中长期来看，现在的珠宝大楼改造项目前景依旧可期。

据了解，水贝-布心珠宝时尚产业区是罗湖区政府“十三五”期间重点打造的项目之一，3年至5年将新增60万平方米左右的珠宝主题商业面积。有业者预言，涅槃蝶变后的水贝将是国际珠宝市场的耀眼之星。

彭卓义表示，打造国际高端珠宝消费中心，是未来水贝核心地区珠宝商业地产发展的重要方向之一。“现在的水贝已经是全国珠宝行业的高度集聚中心。依靠毗邻香港的优势，深圳完全可以与香港形成一个联动的姊妹城，即面向内地，同时又着眼全球，着力吸引东南亚及全球知名品牌进驻。一方面，吸引其采购产品；另一方面，充分发挥深圳地区的优势，引进国外的知名品牌作为其总部基地入驻，从而打开一个新的市场突破口。”他说。